La crisi
della casa
in Europa

22 milioni di annunci immobiliari in tutta Europa. Li ha analizzati il progetto HOUSE4ALL per capire quanto è grave la crisi abitativa del continente. E i risultati sono preoccupanti, per il presente e soprattutto per il futuro.

La maggior parte della popolazione europea vive in comuni dove, per acquistare un’abitazione standard, un abitante deve chiedere un mutuo di oltre 30 anni oppure, per affittarla, deve spendere più del 30% del proprio reddito, in diversi casi ben più della metà.

Esiste, quindi, un tema di accessibilità, che è stata calcolata comune per comune sulla base della reale offerta di abitazioni, declinata su case di varie dimensioni e parametrata al reddito disponibile medio di ciascun territorio. “Prima d’ora, i dati europei di questo tipo erano veramente scarsi”, commenta Alice Pittini di Housing Europe, partner del progetto.

HOUSE4ALL ha esaminato i prezzi di alloggi di 25, 45 e 75 m². Per queste ultime abitazioni, considerate standard, “il divario di accessibilità economica è più ampio”, spiega il rapporto.

In Europa, la situazione è fortemente eterogenea e molto dipende dalle caratteristiche di ciascun Stato. In Italia, per esempio, c’è una forte prevalenza delle case di proprietà, un affitto minoritario ma in crescita e un’offerta di alloggi pubblici marginale, tra le più basse del continente.

In questo contesto, gli epicentri della crisi sono ovviamente le grandi città, ma anche le aree turistiche, in particolare quelle costiere. Soprattutto per chi finisce per ricorrere all’affitto.

Il caso più eclatante è Santa Maria del Cedro, sulla costa cosentina della Calabria, dove un abitante per affittare una casa standard avrebbe bisogno di più del doppio del reddito medio locale. A Dorgali, in Sardegna, del 169%. E non va meglio in montagna: a Borca di Cadore, a pochi chilometri dalla Cortina fresca di Olimpiadi, serve il 118% mentre Valfurva, nel cuore del Parco nazionale dello Stelvio, si ferma al 116%.

Tra le grandi città, i maggiori problemi di accessibilità li mostra Napoli, dove serve il 73% del reddito medio locale per affittare 75 m². Seguono Firenze al 66% e poi Venezia (60), Roma (56) e Milano (52). Il capoluogo di regione più accessibile, invece, è Campobasso, dove basta poco più di un quinto del reddito.

I dati sull’accessibilità dell’acquisto seguono uno schema simile, con Salerno che spicca per i quasi 120 anni di ipotetico mutuo necessari per acquistare una casa di 75 m², considerando un tasso fisso e rate pari a un terzo del reddito medio cittadino.

A Sesto San Giovanni, alle porte di Milano, sarebbero quasi settanta mentre, tra i capoluoghi di regione, Trento conta quasi ottanta anni di ipotetico mutuo, seguita da Venezia, Roma e Bologna (63, 59 e 55). In coda, invece, vi sono Catanzaro, Perugia e Genova, tutte intorno ai 15 anni di mutuo.

A Firenze e Napoli, invece, gli annunci immobiliari disponibili sono talmente costosi che non è possibile, avendo a disposizione il reddito medio di quei comuni, acquistare un’abitazione da 75 m²con un mutuo standard, perché sarebbe necessario un numero di anni troppo elevato per ottenerlo.

Il tema acquisto include, poi, un ulteriore elemento di preoccupazione. In Nord Italia, gli anticipi per i mutui “rientrano nella fascia medio-alta”, tra 40.000 e 50.000 euro, come in Germania meridionale o in città come Stoccolma e Helsinki. Questo esclude parte della popolazione, i giovani in particolare, e, riprende Pittini di Housing Europe, “mette ulteriore pressione sul mercato degli affitti”.

Oltre a rivelare nuovi dati, HOUSE4ALL ha anche analizzato alcuni casi-studi, tra cui uno a Como.

In un mercato immobiliare sotto pressione per il turismo, è nato un modello di housing temporaneo per persone fragili che ha dimensioni limitate, ma che è considerato “promettente per le città di medie dimensioni che cercano di collegare le politiche abitative con le strategie di inclusione sociale”.

Il progetto comasco è stato realizzato grazie alle risorse del PNRR, che presto si esauriranno.

Per questo, HOUSE4ALL sottolinea l’importanza dei fondi di coesione Ue. La revisione di medio termine destinerà nuove risorse al tema abitativo, che per l’Italia varranno 1,5 miliardi di euro per il ciclo di bilancio in corso. Per il prossimo, al via nel 2028 e attualmente in discussione, invece serviranno fondi ben più consistenti, soprattutto per implementare il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili presentato dalla Commissione UE a dicembre.

Se non ci saranno interventi efficaci, infatti, il rischio è che la crisi abitativa si aggravi ancora.

“Attualmente colpisce soprattutto i nuovi arrivati sul mercato immobiliare” ma, spiega il rapporto di HOUSE4ALL, “gli affitti elevati e i tassi ipotecari elevati con durate estese rischiano di tradursi in un aumento dei costi abitativi per una popolazione più ampia e per un periodo di tempo prolungato”.

Per Pittini, “è una tendenza preoccupante”: in Italia, spiega la ricercatrice “stiamo andando verso un modello completamente diverso dal passato, in cui sempre più persone pagano l’affitto per sempre più tempo”. E questo, in un Paese storicamente di proprietari come il nostro, “mette in discussione abitudini e certezze”.